萎缩的交易量,松动的房价,冷清的土地市场,在限购限贷等调控政策重拳出击下,中国房地产市场正在发生新的变化。观望氛围正浓,多方博弈加深,未来政策取向如何,调控能否取得预期成效,人们拭目以待。
市场变化见证调控成效
浙江平湖市景乐房地产有限公司总经理王建中倒了一肚子苦水:“3月份我的景乐雅苑一期开盘,310套房子抢购一空,现在销售中心难见人影；上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话,求着我们在他那里开户,现在可好,换成我们利用私人关系求人家放贷。”
对于房地产开发商而言,这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机,龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。
即便如龙头企业万科,也着手准备御冬寒衣:现金为王,积极卖楼,谨慎买地。
在持续发力的调控政策下,房地产市场发生了新的变化:交易量萎缩,土地流拍增多,直接牵动人们神经的是,居高不下的房价开始松动。
西安紫薇地产副总经理曹靖说,行业内流传这样一个说法:“2008年,可能冷到零下20度,但只有10分钟,2011年,可能只冷到零下10度,但持续几个小时。”
中国人民大学公共管理学院副院长许光建表示:“目前房价有所松动,从房价调控的目标来看,取得了初步成效。”
深度博弈方显调控决心
随着调控的不断深化,房地产市场多方博弈再度上演。
一方面表现在土地市场。绿地董事长张玉良说:“因为销售不好,7月份我们就很少拿地,10月份开始明确不再拿地。”
冷清的土地市场,对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言,压力骤增。
另一方面,表现在价格上。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示,8月、9月、10月,连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48%、49%和59%。
但是,如何准确判断打折的真伪,着实考验监管者。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析,一些楼盘的备案价格本来就很高,在这样高价的基础上打折,自然有水分。他说:“现在看,发生退房风波的,看来是真打折。”
由于担心前期业主退房,不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说:“目前我们一共有6个项目在售,可以在项目之间实现资金平衡,因此目前还没有到非要降价的时候。”
一些传言也冀望放松调控。6月,一则北京正在研究放宽限购政策,有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来,对此,北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。
与此同时,一些地方政府对调控政策执行弱化。如二套房贷方面,一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺,而非严格审查。还有个别城市,以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。
事实上,一年来,每到调控的关键时间节点,中央政府不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。
从1月份的新“国八条”出台到4月份国务院派出8个督查组专项督查调控政策落实情况；从7月份的国务院常务会议要求扩大限购城市范围到10月份的国务院常务会议要求坚定不移地搞好房地产调控,无不彰显坚持调控的决心。
9月,温家宝总理在俄罗斯出访向我驻外人员介绍国内外经济形势时强调“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。”
目前,国内经济增长放缓,中国人民银行近3年来首次下调存款准备金率,但专家表示货币政策的微调并不意味着放松对房地产市场的调控。
国务院发展研究中心专家廖英敏表示:“房价已经开始松动,但目前的回落还没达到合理水平。因此要继续坚持调控。”
楼市下半场更需制度建设
目前房地产调控并不具备放松的条件,未来还要坚决落实已有调控政策,同时进一步细化调控措施。比如,限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求,信贷政策如何更好支持自主性需求。
限购政策如同一剂猛药,使发烧的楼市得以降温,但从房地产市场长远健康发展来看,人们普遍期待有一个相对完善的政策体系,从根本上解决房地产市场多年来累积的问题。
上海住房保障和房屋管理局局长刘海生指着身边坐着的几位处长说:“2008年应对金融危机,研究如何刺激楼市的是我们这拨人,如今还是我们这拨人,又在研究让楼市降温。政策一定要考虑长久可持续的问题。”
事实上,住房政策信号日趋清晰,一方面政府加大住房保障力度,另一方面商品房去投资化更注重居住功能。
回归居住属性的商品房市场,也将不再依赖“增长靠融资、利润靠涨价”的发展模式。
万科集团总裁郁亮表示,房地产市场下半场大幕已经拉开,“我们要向制造业学习。”
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